Penilaian Massal

Dalam sistem ini Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zone Nilai Tanah (ZNT), sedangkan NJOP Bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

Perhitungan penilaian masal dilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program komputer konstruksi umum  (Computer Assisted Valuation /CAV).

Untuk penilaian tanah massal, penetuan NIR yang terdapat dalam setiap ZNT  dilakukan dengan membuat analisa ZNT/NIR  dengan cara pengumpulan data harga jual tanah, mengelompokkan menurut jenis penggunaan dan lokasi, mengadakan penyesuaian terhadap waktu dan jenis data, membaginya dengan luas tanah sehingga diperoleh nilai tanah per meter persegi.

            Sedangkan untuk penilaian bangunan, DBKB disusun dengan menggunakan metode survey kuantitas terhadap model bangunan yang  dianggap paling mewakili bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar penghitungan analisa BOW.

            Dengan metode survey kuantitas terhadap nilai bangunan dan dasar penghitungan analisa BOW yang merupakan perhitungan dengan pendekatan biaya akan diperoleh biaya pembuatan baru/biaya penggantian baru dari bangunan.

I. Administrasi Penilaian Masal

           

1.    Pembuatan konsep sket/peta ZNT dan penentuan NIR.

a. Batasan-batasan dalam pembuatan sket/peta ZNT.

-          ZNT dibuat perkelurahan / desa.

-          Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah

-          Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antara    ZNT

b. Bahan-bahan yang diperlukan

-          Peta kelurahan / desa yang telah ada batas-batas bloknya

-          Peta dicopy 2 lembar - satu lembar untuk konsep peta ZNT

-          satu lembar untuk pembuatan peta ZNT akhir.

-          File data terakhir serta DHKP, data ini diperlukan untuk standarisasi nama jalan.

-          Buku Klasifikasi NJOP (Kep.Kakanwil DJP tahun terakhir, data ini digunakan  untuk pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan stanrisasi nama jalan

-          Alat alat tulis termasuk pewarna (spidol warna)

Proses Pembuatan sket /peta ZNT

a.      Tahap persiapan

     Tahap persiapan meliputi kegiatan-kegiatan :

1.  Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuanNIR dan pembuatan ZNT,meliputi peta wilayah,peta desa/kelurahan,peta Zone Nilai Tanah.

2.  Menyiapkan data-data yang diperlukan seperti data dari laporan Notaris/PPAT, data NIR dan ZNT lama, SK Kakanwil tentang klasifikasi dan penggolongan NJOP Bumi.

3.  Menyiapkan data data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data jenis penggunaan tanah dari Bappeda dan data potensi pengembangan wilayah berdasarkan rencana kota.

4.  Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil,biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada keputusan ini).

b.      Pengumpulan data harga jual

1.    Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga   penawaran tanah dan / atau bangunan.

2.    Sumber data berasal dari PPAT, Notaris, Lurah / Kepala Desa, Agen Properti, penawaran penjualan properti baik melalui media cetak, brosur, pameran dan sebagainya.

3.    Data lapangan yaitu data harga jual yang diperoleh di lapangan merupakan data yang dianggap paling dapat dipercaya akurasinya. Oleh karena itu pencarian data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data -data baru maupun mengecek data data yang diperoleh dikantor.

4.    Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam formulir 1 (DataTransaksi Properti ).

5.    Dalam rangka pengumpulan data harga jual, juga diadakan inventarisasi nama-nama jalan yang ada disetiap desa / kelurahan.

c.    Kompilasi data

1.    Data yang terkumpul dalam masing-2 desa/kelurahan harus dikelompokkan  menurut jenis penggunaannya karena jenis penggunaan tanah / bangunan merupakan variable yang signifikan dalam menentukan nilai tanah.

2.    Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahapan analisa data.      

d.    Rekapitulasi data dan ploting data transaksi pada peta kerja ZNT

1.    Semua data yang diperoleh harus dimasukkan dalam formulir 2 (Analisa Penentuan Nilai Pasar Wajar ).

Nomor data yang tertulis pada form 1 harus sama persis dengan nomor yang tertulis        pada form 2, selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengidentifikasi lokasi data pada peta taburan data.

2.    Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 Januari tahun pajak yang bersangkutan.

Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor- faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis, seperti keadaan ekonomi, tingkat inflansi, tingkat suku bunga dan faktor lain yang berpengaruh. Perubahan nilai tanah itu perlu dibuat penyesuaian dengan menambah prosentase antara 2 % s/d 10% pertahun.

Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai  Pasar sebagaimana prinsip-2 penilaian berlaku.

Misalnya :

Data hipotik/agunan data penawaran dari PPAT/Notaris yang tidak  sepenuhnya mencerminkan nilai pasar maka perlu penyesuaian.

Penyesuaian jenis data :    

Jual beli                       --------------->      0%       s/d    25%

Penawaran                  --------------->      -5%      s/d    -20%   

Hipotik                         --------------->      10%     s/d    35%

Penyesuaian lokasi     --------------->      2%       s/d    15%

(Sesuai hasil rapat pembahasan pengenaan, pendataan dan penilaian tahun 1999/2000 di Kanwil IX Jatim)

e.    Menentukan Nilai Pasar Tanah Permeter persegi

1.    Tanah kosong   :      nilai pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi

2.    Tanah dan bangunan :

a.    Menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempat

b.    Nilai Pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh nilai pasar tanah kosong dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi.

f.     Membuat batas imajiner ZNT.

Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah berisi taburan data transaksi.

Pembuatan batas imajiner ZNT adalah :

-          Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNTnya

-          Mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis dan telah diplot pada peta  kerja ZNT.

Penglompokan tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal  sbb. 

a.    Nilai pasar tanah yang hampir sama

b.    Mempunyai akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama

c.    Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda

d.    Mempunyai potensi nilai yang sama.

g.      Analisa Data Penentuan NIR

Analisa data dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah pada form 3, data yang dianalisis untuk memperoleh NIR dalam satu ZNT harus memenuhi

kriteria sbb  :

-          Data relatif baru

-          Data Transaksi/penawaran yang wajar

-          Lokasi yang relatif berdekatan

-          Jenis penggunaan tanah dan bangunan yang relatif sama.

-          Memperoleh fasilitas yang sama.

h.      Pembuatan Peta ZNT

Dilaksanakan setelah pengukuran bidang milik selesai dalam satu desa/kelurahan.   Garis batas imajiner ZNT dipertegas dengan mengikuti batas milik, dengan mencantumkan NIR dan kode ZNTnya serta memberi warna yang berbeda dalam setiap kode ZNT.

i.        Penyusunan DBKB

Untuk menyusun/membuat DBKB digunakan metode survai kuantitas terhadap model bangunan yang diangggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisa BOW dengan bantuan komputer.

Dengan metode survai kuantitas dan dasar perhitungan analisa BOW yang merupakan perhitungan dengan pendekatan biaya,akan diperoleh biaya pembuatan baru/biaya pengganti baru dari bangunan.

Komponen bangunan dapat dikelompokkan dalam 3 bagian :

-          Komponen Utama

-          Komponen Material

-          Komponen Fasilitas   

Keseluruhan komponen tersebut disusun dalam suatu daftar yang disebut Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Penerapannya dikelompokkan berdasarkan Jenis Penggunaan Bangunan (JPB)

Data yang diperlukan untuk penyusunan DBKB adalah :

-          Daftar harga bahan bangunan setempat

-          Daftar upah pekerja setiap unit pekerjaan

-          Faktor-faktor lain mempengaruhi biaya diantaranya adalah :          

-          Jasa pemborong, jasa konsultan dan pengawas,biaya perijinan,biaya tak terduga, koreksi BOW dan suku bunga kredit selama pembangunan.

Dari hasil ramuan seluruh data dan faktor-2 tersebut dengan bantuan komputer didapatlah biaya dasar setiap komponen bangunan permeter persegi.

I.      Sistem Penilaian PBB dengan SISMIOP

            Pada saat ini Direktorat Jenderal Pajak telah mengembangkan suatu system manajemen informasi dalam pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan, yang dikenal dengan nama Sistem Manajemen Informasi Obyek Pajak (SISMIOP), SISMIOP berintikan pembentukan basis data yang bersifat data atributik  maupun data grafis, oleh karena itu maka pola pelayanan kepada Wajib Pajak perlu disesuaikan dengan pengembangan system tersebut.

            Sistim penilaian Pajak Bumi dan Bangunan khususnya untuk objek pajak bangunan menggunakan program Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP)  yang dibuat oleh kantor pusat DJP dan telah digunakan sejak tahun 1991, sedangkan untuk penilaian Bumi menggunakan Zona Nilai Tanah (ZNT). ZNT dibentuk dari data yang kita peroleh melalui Brosur-brosur perumahan, Harga transaksi secara wajar, dan Laporan Bulanan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

            Sismiop adalah sistim administrasi PBB dengan menggunakan bantuan computer untuk mengolah keseluruhan informasi/data obyek/subyek pajak serta membentuk basis data yang benar, lengkap dan jelas, sehingga diharapkan pelaksanaannya dapat lebih seragam sederhana, cepat dan efisien. Adapun prosedur penilaian Pajak Bumi dan Bangunan dari SPOP/LSPOP sampai terbentuknya SPPT, STTS dan DHKP dapat dilihat pada bagan dibawah ini.

BAGAN SISTEM PENILAIAN PBB DENGAN SISMIOP

MENGGUNAKAN KOMPUTER

source: http://www.scribd.com/doc/17762196/3/P-E-N-I-L-A-I-A-N