Analisa Zona Nilai Tanah

Petunjuk Teknis Penentuan NIR (Nilai Indikasi Rata-rata)

 a. Tahap Persiapan

     Tahap persiapan meliputi kegiatan-kegiatan :

        i. Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan Pembuatan ZNT,
           meliputi Peta Wilayah, Peta Desa/Kelurahan, Peta Zona Nilai Tanah dan Peta
           Blok

      ii. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan, seperti data
          dari laporan Notaris/PPAT, data NIR/ZNT lama, SK Kakanwil tentang klasifikasi
          dan Penggolongan NJOP Bumi, dan sebagainya

    iii. Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah,
          seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA, data potensi
          pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (RUTRK/RDTRK), data-data
          spesifik dari BPN, dan sebagainya

    iv. Pembuatan Rencana Pelaksanaan (meliputi personil, biaya serta jadwal kegiatan
         dengan mengacu pada KEP-04/PJ.6/1998)

b. Pengumpulan Data Harga Jual

       i. Data harga jual sebagai informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga
           penawaran tanah dan/atau tanah dan bangunan.

      ii. Sumber data dapat berasal dari :

           - Himpunan laporan PPAT/notaris

           - Data Jual Beli maupun informasi dari lurah/kepala desa

           - Data dari kunjungan ke agen properti

           - Data penawaran/penjualan properti melalui majalah, brosur, direktori,
              pameran dan sebagainya.

    iii. Data Lapangan :
          Data harga jual yang diperoleh di lapangan merupakan data yang dianggap paling
          dipercaya akurasinya. Oleh karena itu pencarian data langsung ke lapangan
          harus dilakukan baik untuk :
          - memperoleh data-data baru maupun
          - mengecek data-data yang diperoleh di atas meja.
    iv. Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir 1 : Data
         Harga Jual.
c. Kompilasi Data
       i. Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa dikelompokkan
          menurut jenis penggunaan tanah dan bangunan, seperti tanah kosong,
          perumahan, industri, perkantoran, pusat perdagangan dan lain-lain.
          Pengelompokan ini sangat penting karena jenis penggunaan tanah/bangunan
          merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah. Jenis
          penggunaan yang berbeda akan memberikan indikasi nilai yang berbeda.
     ii. Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap
          analisa data
d. Rekapitulasi Data dan Memplot Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT
      i. Semua data yang diperoleh harus dimasukkan dalam Formulir 2.
     ii. NOMOR DATA yang tertulis pada Formulir 1 harus sama persis dengan nomor
          yang tertulis pada Formulir 2. Selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut
         sebagai alat untuk mengindentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data dan
         Identifikasi data-data mana yang dipergunakan untuk analisis ZNT tertentu.
         Karena tidak menutup kemungkinan untuk ZNT yang tidak terdapat data
         pendukungnya akan mempergunakan data dari lokasi yang berdekatan. Hal ini
         lebih lanjut akan diuraikan dalam bagian berikutnya
   iii. Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data.
         - Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu
            transaksi data dengan keadaan per 1 Januari;

         - Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada
            faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun
            waktu yang dianalisis. Seperti keadaan pasaran properti, keadaan
            ekonomi global, tingkat inflasi, tingkat suku bunga, dan lain-lain.
         - Secara matematis dapat merujuk pada Contoh Penyesuaian Waktu
            sebagaimana tertuang dalam KEP-04/PJ.6/1998. Cara yang
            dipergunakan adalah dengan membandingkan 2 (dua) atau lebih data
            transaksi properti yang serupa karakteristiknya di wilayah penelitian.
            Dari waktu transaksi yang berbeda di antara keduanya kemudian
            di analisis tingkat pertambahan harganya per tahun.
            Contoh :
            Terdapat 2 (dua) transaksi atas properti yang seruap karakteristiknya.
            Properti A dijual pada tanggal 2-5-1994 dengan harga Rp. 250.000.000,-
            sedangkan properti B dijual pada tanggal 17-6-1998 dengan harga
            Rp. 400.000.000,-
            Berarti kenaikan harga selama 4 (empat) tahun adalah 60% atau 15%
            per tahun.
         - Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi
            persyaratan Nilai Pasar Wajar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian
            yang berlaku. Oleh karena itu data-data transaksi/penawaran yang bukan
            merupakan data transaksi jual beli yang wajar harus disesuaikan
            terlebih dahulu untuk memperoleh nilai kewajarannya. Misalnya data
            hipotik/agunan bank, data penawaran, data sewa, data PPAT/Notaris
            yang keakuratannya diragukan, dan lain-lain.
         - Jenis data yang diperoleh biasanya berupa data transaksi jual beli, data
            penawaran atau data hipotik. Data yang perlu disesuaikan adalah data
            penawaran yang biasanya lebih tinggi dan data hipotik yang biasanya
            lebih rendah dari transaksi jual beli.
         - Besar penyesuaiannya sangat tergantung pada tingkat akurasi data
            dan keadaan di lapangan. Variasi prosentase penyesuaian tidak dapat
            dipungkiri pasti terjadi, hal ini tetap dibenarkan asalkan tidak
           menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari kewajaran nilainya.

   iv. Menentukan harga jual tanah per meter persegi
         - Tanah kosong
            Harga jual dibagi luas tanah dalam meter persegi
         - Tanah dan bangunan
           Menentukan nilai bangunan dengan bantuan DBKB setempat;
        - kurangi harga jual tanah dan bangunan dengan nilai bangunan;
        - bagi harga jual tanah dengan luas tanah dalam meter persegi
  v. Memplot harga jual tanah pada peta kerja ZNT.
 vi. Membuat batas imajiner ZNT.
      Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah terisi taburan data
      transaksi. Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah :
      a) Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya.
      b) Mempertimbangkan data harga jual tanah yang telah diplot pada peta
           kerja ZNT.
      c) Pengelompokan tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan
           hal-hal berikut :
           - penggunaan tanah yang hampir sama;
           - memperoleh fasilitas sosial dan umum yang sama;
           - aksesibilitas yang tidak jauh berbeda;
           - mempunyai potensi nilai yang sama.

e. Analisa Data
     i. Analisa Data dilakukan dengan mengacu pada Formulir 3.
    ii. Analisa dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah, sehingga untuk ZNT yang

        berbeda harus menggunakan halaman baru Formulir 3. Data-data yang dianalisa
        untuk memperoleh NIR (Nilai Indikasi Rata-rata) dalam satu ZNT (Zona Nilai
        Tanah) harus memenuhi kriteria sebagai berikut :
        - Data relatif baru
        - Data transaksi atau penawaran yang wajar
        - Lokasi yang relatif berdekatan
        - Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama
  iii. Penyesuaian harga jual tanah dan penentuan NIR
        Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, harga jual tanah yang telah
        ada disesuaikan dengan beberapa faktor penyesuaian.
        - Untuk ZNT yang memiliki data harga jual tanah dan bila data harga jual
           yang terkumpul lebih dari satu, NIR diambil dari nilai rata-rata setelah
          dilakukan penyesuaian dengan faktor-faktor penyesuaian lokasi dan
          faktor lain
       - Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual tanah, penentuan NIR
          dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yang terdekat dengan
         mempertimbangkan penggunaan tanah yang hampir sama. Penyesuaian
         yang diperlukan adalah faktor lokasi.
         Penyesuaian Faktor Lokasi
         Acuan penyesuaian faktor lokasi didasarkan pada prinsip-prinsip penilaian
         dimana lokasi adalah variabel utama yang mempengaruhi nilai tanah.
         Pertimbangan yang diambil antara lain :
            i. Lokasi secara umum sebagai kedudukan kawasan tersebut diantara
                kawasan lain yang memberikan kesan lingkungan yang berbeda
          ii.  Aksesibilitas yang ditinjau dari kondisi jalan menuju kawasan tersebut,
                jarak menuju jalur utama dan pusat aktivitas masyarakat
         Penyesuaian Faktor lain
          Acuan penyesuaian faktor lain didasarkan pada prinsip-prinsip penilaian yang

          mengacu pada pertimbangan lain yang dianggap mempengaruhi nilai tanah
          dan/atau secara umum membedakan kondisi antara lokasi yang berbeda.
          Variabel yang dipertimbangkan dalam penyesuaian faktor lain dapat merujuk
          pada faktor-faktor antara lain :
           - Zoning/peruntukan tanah
           - Kondisi pada umumnya (Kawasan kumuh/Slum Area, kawasan tertata,
             dan sebagainya)
           - Infrastruktur/Utilitas pada kawasan bersangkutan (jaringan air, telepon,
             listrik, dan sebagainya)
           - Fasilitas yang ada (Pasar, Sekolah, pos polisi, dan sebagainya)
           - Faktor fisik seperti elevasi, topografi, kedudukan tanah (tanah sudut,
             tusuk sate) dan sebagainya.
           - Variabel lain yang relevan dengan zona yang dinilai.
f. Pembuatan Peta ZNT Akhir
      i. Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu
          kelurahan/desa.
     ii. Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong
          bidang milik.
    iii. Cantumkan NIR dan kode ZNT sesuai dengan NIR dan ZNT pada peta kerja.
    iv. Peta ZNT akhir diberi warna pada setiap garis batas ZNT.
g. Buku Analisa ZNT dan NIR

sumber: http://www.dannydarussalam.com/engine/peraturan/view.php?id=4231