Penilaian Individu

PENILAIAN INDIVIDU
1. Pengertian
    Penilaian :
    Adalah suatu penaksiran dan pendapat atas nilai dasar suatu harta/kekayaan
    oleh seorang penilai yang didasari interprestasi dari fakta-fakta dan keyakinan
    pada waktu atau tanggal tertentu.

    Nilai :
    Adalah pendapat/opini terhadap sesuatu barang/harga yang sepatutnya dibayar
    oleh pembeli atau diteima oleh penjual dalam suatu transaksi.
    Ciri-ciri daripada nilai :
    a. Kegunaan
    b. Kelangkaan
    c. Permintaan
    d. Dapat dialihkan
    Jenis-jenis nilai :
    1. Nilai Modal
        Adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak milik terhadap suatu
        benda
    2. Nilai Pasar Wajar
        Adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang wajar diantara penjual dan
        pembeli
    3. Nilai Sewa
        Adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak menggunakan
        sesuatu harta dalan jangka waktu tertentu.
    4. Nilai Penjualan
        Adalah nilai yang telah ditetapkan oleh pihak penjual untuk tujuan penjualan
    5. Nilai Potensi
        Adalah nilai sesuatu barang berdasarkan potensi pendapatan yang dimiliki
        oleh barang tersebut pada masa yang akan datang.
    Harga :
    Adalah sejumlah uang yang dibayar pada saat jual beli atau pertukaran yang
    sebanding dan sesuai yang diberikan oleh si pembeli dan diterima oleh si
    penjual
    Biaya :
    Adalah Sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan
    sesuatu.
    Penilaian Individu :
    Adalah penilaian terhadap Obyek Pajak dengan cara memperhitungkan semua
    karakteristik dari setiap obyek pajak.
 2.Obyek Pajak pada umumnya dibagi tiga yaitu :
    a. Obyek Pajak Standar
        yaitu obyek pajak yang memenuhi kriteria sbb :
        Tanah : < 10.000 m2
        Bangunan : Jml lantai < 4
        Luas Bangunan : < 1.000 m2
    b. Obyek Pajak Non Standar
        yaitu obyek Pajak yang memenuhi salah satu kriteria-kriteria
        Tanah : ≥ 10.000 m2
        Bangunan : Jml lantai ≥ 4
        Luas bangunan : ≥ 1.000 m2
    c. Obyek Pajak Khusus
        Adalah obyek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaanya
        memiliki arti yang yang khusus seperti lapangan golf, pelabuhan udara,
        pelabuhan laut, jalan tol, pompa bensin
 3. Tiga Pendekatan dalam Penilaian
     Ada 3 (tiga) Pendekatan yang dilakukan untuk melakukan Penilaian sebagai
     dasar penentuan NJOP baik tanah dan/atau bangunan yaitu:
     1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
         yaitu dilakukan dengan cara membandingkan obyek pajak yang akan dinilai
         dengan obyek pajak yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui dengan
         melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Pendekatan data pasar
         terutama diterapkan untuk penentuan NJOP bumi.
         Langkah-langkah penerapan Pendekatan Data Pasar
        1. Mengumpulkan data pembanding
            a. Properti pembanding hendaknya berada pada lokasi yang sama dengan
                properti yang dinilai.
            b. Properti pembanding hendaknya mempunyai kegunaan yang sama
                dengan properti yang dinilai
           c. Telah terjadi transaksi terhadap properti pembanding tersebut
           d. Jangka waktu terjadinya transaksi tersebut masih relatif baru
           e. Karakteristik data pembanding hendaknya mempunyai kemiripan dengan
               properti yang dinilai.
           f. Jumlah data pembanding diusahakan sebanyak-banyaknya
       2. Analisa data pembanding
           Analisa data ini dengan memperhatikan lokasi, waktu transaksi, jenis
           properti dan lain-lain
       3. Adjustment (Penyesuaian)
         Faktor–faktor yang perlu dipertimbangkan dalam membuat penyesuaian ini
         adalah :
         a. Lokasi
         b. Accessibility (Pencapaian)
         c. Waktu
         d. Karakteristik Properti
         e. Kesimpulan Nilai
    2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
        Pendekatan ini digunakan utnuk penilaian bangunan yaitu dengan cara
        memperhitungkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat suatu
        bangunan baru obyek yang dinilai dikurangi penyusutan. Perkiraan biaya
        dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama
        bangunan, material dan fasilitas lainnya.
        Langkah-langkah penerapan Pendekatan Biaya
        a. Menentukan biaya pembangunan baru bangunan
        b. Memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi bangunan
        c. Mengurangi biaya pembangunan baru bangunan dengan
            penyusutan(depresiasi, sehingga didapat Nilai Bangunan
        d. Menentukan nilai tanah dimana bangunan itu didirikan
        e. Menambahkan nilai bangunan dan nilai tanah sehingga diperoleh nilai
            pasar wajar properti
        Ada 3 (tiga) penyusutan (depresiasi) yang menentukan NJOP bangunan
        1. Penyusutan Fisik
            Penurunan nilai bangunan yang disebabkan oleh kerusakan
            (kemorosotan/penurunan) kondisi fisik bangunan yang disebabkan oleh
            penurunan kekuatan bangunan,retak, kerusakan struktur, kerusakan
            bahan material.
        2. Penyusutan Fungsi
            Penurunan nilai bangunan yang disebabkan oleh penurunan fungsi
            bangunan tersebut
        3. Penyusutan Ekonomi
            Penurunan nilai bangunan yang disebabkan oleh faktor-faktor yang
            berada di luar bangunan tersebut (faktor eksternal)
    3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
        yaitu dilakukan dengan cara menghitung atau meproyeksikan seluruh
        pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari obyek pajak yang dinilai
        dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi dan/atau hak
        pengusaha,selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi
        tertentu. Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk obyek-obyek
        komersial, yang dibangun untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti
        hotel, apartemen, gedung perkantoran yang disewakan, pelabuhan udara,
        pelabuhan laut tempat rekreasi dan lain sebagainya.
        Langkah-langkah Penerapan Pendekatan Pendapatan
        1. Menentukan pendapatan kotor potensial pertahun
        2. Mengurangi pendapatan kotor potensial pertahun dengan tingkat
            kekosongan tertentu, untuk mendapatkan pendapatan kotor efektif
            pertahun
        3. Mengurangi pendapatan kotor efektif pertahun dengan biaya tahunan,
            untuk mendapatkan pendapatan bersih pertahun
        4. Mengalikan pendapatan bersih pertahun dengan suatu tingkat
            kapitalisasi tertentu, untuk mendapatkan nilai pasar wajar properti
 4. Administrasi Penilaian Individu
     Setelah penilaian terhadap suatu properti/objek pajak selesai dilaksanakan,
     dibuatkan laporan penilaian secara lengkap (narrative report) yang pada
     umumnya berisi hal-hal pokok sebagai berikut :
     1. Surat Laporan Hasil Penilaian
         Surat ini memuat hal-hal sebagai berikut :
           · Tanggal surat, nomor surat dan .
           · Perihal, berisi nama obyek pajak, alamat dan NOP
           · Nama dan alamat pemberi tugas
           · Isi surat yang menerangkan :
              - Nomor, tanggal dan perihal surat penugasan
              - Kesimpulan akhir NJOP dan per tanggal penilaian
              - Pernyataan penilai
          · Tanda tangan penilai
     2. Sertifikasi Nilai
         Yaitu suatu pernyataan yang menerangkan hubungan antara penilai
          dengan nilai yang dihasilkan berdasarkan analisa yang obyektif, profesional
          dan mengacu pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) serta kode etik
          penilai.
            Contoh :
            Bahwa nilai yang dihasilkan adalah :
            - Berdasarkan pengetahuan penilai dan berdasarkan data yang dipercaya
               penilai.
            - Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap properti yang dinilai.
            - Berdasarkan atas analisis, opini dan kesimpulan yang dibatasi oleh
               asumsi dan kondisi yang membatasi.
     3. Ringkasan Laporan Penilaian
           Berisi tentang hal-hal sebagai berikut :
           - Nama objek pajak / wajib pajak
           - Alamat objek pajak
           - Luas tanah
           - Luas bangunan dan jumlah lantai serta jenis penggunaan bangunan
           - Jenis hak tanah
           - Kesimpulan atas NJOP berdasarkan metode yang digunakan
       4. Pernyataan, As umsi dan Syarat yang Membatas i
           Di sini diterangkan hubungan antara penilai dengan hasil laporan penilaian
           yang telah dibuat berupa surat pernyataan yang mendasari pembuatan
           laporan dan asumsi yang membatasi penggunaan laporan penilaian.
           Contoh :
           Penilai menyatakan dan membuat asumsi sebagai berikut :
           - Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikan
              oleh wajib pajak.
           - Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap layak selama
              berdasarkan analisa obyektif yang dilakukan penilai.
           - Diasumsikan tidak ada satupun hal yang berkaitan dengan obyek pajak
              yang disembunyikan yang mengakibatkan bertambah atau berkurangnya
              nilai.
           Laporan penilaian dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut :
           - Laporan bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan secara umum
              tanpa ijin dari pemberi tugas.
           - Penilai dapat dimintakan pendapatnya atau kesaksiannya apabila
              semata-mata berkaitan dengan penentuan NJOP dalam laporan.
           - Penilaian hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam
              tujuan penilaian dalam laporan.
           - Penilaian didasarkan pada kondisi pada saat dilakukan penilaian.
 5. Tujuan Penilaian
     Tujuan penilaian adalah untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak ( NJOP )
     sebagai dasar pengenaan PBB tahun pajak, sebagaimana dinyatakan
     dalam pasal 6 ayat 1 UU No. 12 tahun 1985 jo. UU No. 12 tahun 1994.
 6. Tanggal Pemeriksaan dan Tanggal Penilaian.
     Tanggal pemeriksaan adalah tanggal dilaksanakannya pemeriksaan
     lapangan bergantung pada masing-masing keadaan objek pajak. Tanggal
     penilaian didasarkan pada kondisi objek pajak per 1 Januari tahun pajak
     berdasarkan pasal 8 ayat 2 UU No. 12 tahun 1985 jo. UU No. 12 tahun
     1994.
 7. Definisi Nilai
     Menerangkan definisi Nilai Jual Objek Pajak ( NJOP ) sebagaimana
     dimaksud pasal 6 ayat 1 UU No. 12 tahun 1985 jo. UU No. 12 tahun 1994,
     yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi
     secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP
     ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau
     nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.
 8. Data Wilayah dan Lingkungan
     Di sini dijelaskan secara umum kondisi lingkungan atas objek pajak, antara
     lain meliputi :
     · Aksessibilitas ke objek pajak.
     · Jarak dari pusat aktifitas ke lokasi objek pajak.
     · Keberadaan fasilitas umum dan sosial di sekitar objek pajak.
     · Properti lain yang sebanding di sekitar objek pajak.
 9. Data Propert i
     Data properti meliputi :
     · Data Tanah
        Menerangkan keluasan tanah, lokasi, karakteristik fisik tanah (bentuk,
        elevasi, topografi) dan fasilitas yang tersedia.
     · Data Bangunan.
        Menerangkan data bangunan meliputi jenis penggunaan bangunan, luas
        bangunan dan basement ( jika ada ), jumlah lantai, tahun dibangun,
        tahun direnovasi, jenis konstruksi, jenis material, fasilitas bangunan dan
        kondisi bangunan pada umumnya.
     · Peruntukan.
       Menerangkan peruntukan tanah ( zoning ) dari objek pajak, yang
      didasarkan pada peraturan yang berlaku. Dalam menganalisa
      peruntukan tanah beberapa hal yang perlu dipertimbangkan antara lain :
      - Penggunaan tanah pada saat penilaian dilakukan.
      - Kebijaksanaan atas perubahan zoning masa datang.
      - Potensi pembangunan atas perubahan zoning yang telah ditetapkan.
 10. Status Kepemilikan/Penguasaan
       Menjelaskan status kepemilikan/penguasaan atas tanah yang meliputi
       jenis hak, nama pemegang hak, luas, nomor hak, tahun perolehan hak dan
      masa berakhirnya hak serta status kepemilikan bangunan sesuai dengan
      Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Ijin Penggunaan Bangunan (IPB).
 11. Metode Penilaian
       Menerangkan metode penilaian yang digunakan untuk menentukan
       NJOP, yaitu :
       · Pendekatan data pasar untuk penilaian tanah.
       · Pendekatan biaya
       · Pendekatan pendapatan (jika ada)
12. Penilaian
      Berisi hasil penilaian yang dilakukan dengan menggunakan pendekatan
      yang telah ditetapkan. Bisa hanya menggunakan satu pendekatan, bisa
      menggunakan 2 pendekatan atau lebih.
13. Rekonsiliasi Nilai
      Rekonsiliasi nilai perlu dijelaskan aoabila penilai menggunakan beberapa
      pendekatan penilaian dalam laporan penilaian. Di sini penilai harus
      membuat keputusan nilai yang paling sesuai dan berdasarkan argumentasi
      yang paling signifikan menentukan nilai yang digunakan.
14 . Konversi Nilai Objek Pajak
       Dari hasil penilaian, penilai mengkonversikan berdasarkan Keputusan
       Menteri Keuangan No. 523 / KMK.04 / 1998 tanggal 18 Desember 1998
       tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar
       Pengenaan PBB untuk menetapkan besarnya NJOP.
15. Perbandingan NJOP
      Menerangkan perbandingan NJOP hasil penilaian dengan penetapan
      NJOP sebelum diadakan penilaian.
16. Kesimpulan Nilai
      Berisi kesimpulan nilai dari objek pajak dengan menjelaskan secara
      singkat nama objek pajak / wajib pajak, alamat objek pajak, tanggal
      penilaian serta ditandatangani oleh penilai.
17 . Lampiran-lampiran
      Berisi tentang :
      · Rincian perhitungan :
        - Perincian perhitungan nilai bangunan
        - Perincian perhitungan nilai fasilitas
        - Analisa nilai tanah
     · Foto dari setiap unit bangunan yang dinilai.
     · Peta lokasi yang memberikan gambaran posisi objek pajak dengan
        jalan utama.
     · Denah tapak dan bangunan.
     · Data-data lain yang mendukung, seperti :
        - Surat Pemberitahuan Objek Pajak ( SPOP )
        - Surat Pemberitahuan Objek Pajak ( LSPOP )
        - Sertifikat tanah
        - Bestek bangunan
        - IMB / IPB dll.

source:
http://www.scribd.com/doc/17762196/3/P-E-N-I-L-A-I-A-N