Penilaian Massal

Dalam sistem ini Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zone Nilai Tanah (ZNT), sedangkan NJOP Bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

Perhitungan penilaian masal dilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program komputer konstruksi umum  (Computer Assisted Valuation /CAV).

Untuk penilaian tanah massal, penetuan NIR yang terdapat dalam setiap ZNT  dilakukan dengan membuat analisa ZNT/NIR  dengan cara pengumpulan data harga jual tanah, mengelompokkan menurut jenis penggunaan dan lokasi, mengadakan penyesuaian terhadap waktu dan jenis data, membaginya dengan luas tanah sehingga diperoleh nilai tanah per meter persegi.

            Sedangkan untuk penilaian bangunan, DBKB disusun dengan menggunakan metode survey kuantitas terhadap model bangunan yang  dianggap paling mewakili bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar penghitungan analisa BOW.

            Dengan metode survey kuantitas terhadap nilai bangunan dan dasar penghitungan analisa BOW yang merupakan perhitungan dengan pendekatan biaya akan diperoleh biaya pembuatan baru/biaya penggantian baru dari bangunan.

I. Administrasi Penilaian Masal

           

1.    Pembuatan konsep sket/peta ZNT dan penentuan NIR.

a. Batasan-batasan dalam pembuatan sket/peta ZNT.

-          ZNT dibuat perkelurahan / desa.

-          Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah

-          Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antara    ZNT

b. Bahan-bahan yang diperlukan

-          Peta kelurahan / desa yang telah ada batas-batas bloknya

-          Peta dicopy 2 lembar - satu lembar untuk konsep peta ZNT

-          satu lembar untuk pembuatan peta ZNT akhir.

-          File data terakhir serta DHKP, data ini diperlukan untuk standarisasi nama jalan.

-          Buku Klasifikasi NJOP (Kep.Kakanwil DJP tahun terakhir, data ini digunakan  untuk pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan stanrisasi nama jalan

-          Alat alat tulis termasuk pewarna (spidol warna)

Proses Pembuatan sket /peta ZNT

a.      Tahap persiapan

     Tahap persiapan meliputi kegiatan-kegiatan :

1.  Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuanNIR dan pembuatan ZNT,meliputi peta wilayah,peta desa/kelurahan,peta Zone Nilai Tanah.

2.  Menyiapkan data-data yang diperlukan seperti data dari laporan Notaris/PPAT, data NIR dan ZNT lama, SK Kakanwil tentang klasifikasi dan penggolongan NJOP Bumi.

3.  Menyiapkan data data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data jenis penggunaan tanah dari Bappeda dan data potensi pengembangan wilayah berdasarkan rencana kota.

4.  Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil,biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada keputusan ini).

b.      Pengumpulan data harga jual

1.    Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga   penawaran tanah dan / atau bangunan.

2.    Sumber data berasal dari PPAT, Notaris, Lurah / Kepala Desa, Agen Properti, penawaran penjualan properti baik melalui media cetak, brosur, pameran dan sebagainya.

3.    Data lapangan yaitu data harga jual yang diperoleh di lapangan merupakan data yang dianggap paling dapat dipercaya akurasinya. Oleh karena itu pencarian data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data -data baru maupun mengecek data data yang diperoleh dikantor.

4.    Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam formulir 1 (DataTransaksi Properti ).

5.    Dalam rangka pengumpulan data harga jual, juga diadakan inventarisasi nama-nama jalan yang ada disetiap desa / kelurahan.

c.    Kompilasi data

1.    Data yang terkumpul dalam masing-2 desa/kelurahan harus dikelompokkan  menurut jenis penggunaannya karena jenis penggunaan tanah / bangunan merupakan variable yang signifikan dalam menentukan nilai tanah.

2.    Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahapan analisa data.      

d.    Rekapitulasi data dan ploting data transaksi pada peta kerja ZNT

1.    Semua data yang diperoleh harus dimasukkan dalam formulir 2 (Analisa Penentuan Nilai Pasar Wajar ).

Nomor data yang tertulis pada form 1 harus sama persis dengan nomor yang tertulis        pada form 2, selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengidentifikasi lokasi data pada peta taburan data.

2.    Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 Januari tahun pajak yang bersangkutan.

Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor- faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis, seperti keadaan ekonomi, tingkat inflansi, tingkat suku bunga dan faktor lain yang berpengaruh. Perubahan nilai tanah itu perlu dibuat penyesuaian dengan menambah prosentase antara 2 % s/d 10% pertahun.

Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai  Pasar sebagaimana prinsip-2 penilaian berlaku.

Misalnya :

Data hipotik/agunan data penawaran dari PPAT/Notaris yang tidak  sepenuhnya mencerminkan nilai pasar maka perlu penyesuaian.

Penyesuaian jenis data :    

Jual beli                       --------------->      0%       s/d    25%

Penawaran                  --------------->      -5%      s/d    -20%   

Hipotik                         --------------->      10%     s/d    35%

Penyesuaian lokasi     --------------->      2%       s/d    15%

(Sesuai hasil rapat pembahasan pengenaan, pendataan dan penilaian tahun 1999/2000 di Kanwil IX Jatim)

e.    Menentukan Nilai Pasar Tanah Permeter persegi

1.    Tanah kosong   :      nilai pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi

2.    Tanah dan bangunan :

a.    Menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempat

b.    Nilai Pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh nilai pasar tanah kosong dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi.

f.     Membuat batas imajiner ZNT.

Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah berisi taburan data transaksi.

Pembuatan batas imajiner ZNT adalah :

-          Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNTnya

-          Mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis dan telah diplot pada peta  kerja ZNT.

Penglompokan tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal  sbb. 

a.    Nilai pasar tanah yang hampir sama

b.    Mempunyai akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama

c.    Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda

d.    Mempunyai potensi nilai yang sama.

g.      Analisa Data Penentuan NIR

Analisa data dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah pada form 3, data yang dianalisis untuk memperoleh NIR dalam satu ZNT harus memenuhi

kriteria sbb  :

-          Data relatif baru

-          Data Transaksi/penawaran yang wajar

-          Lokasi yang relatif berdekatan

-          Jenis penggunaan tanah dan bangunan yang relatif sama.

-          Memperoleh fasilitas yang sama.

h.      Pembuatan Peta ZNT

Dilaksanakan setelah pengukuran bidang milik selesai dalam satu desa/kelurahan.   Garis batas imajiner ZNT dipertegas dengan mengikuti batas milik, dengan mencantumkan NIR dan kode ZNTnya serta memberi warna yang berbeda dalam setiap kode ZNT.

i.        Penyusunan DBKB

Untuk menyusun/membuat DBKB digunakan metode survai kuantitas terhadap model bangunan yang diangggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisa BOW dengan bantuan komputer.

Dengan metode survai kuantitas dan dasar perhitungan analisa BOW yang merupakan perhitungan dengan pendekatan biaya,akan diperoleh biaya pembuatan baru/biaya pengganti baru dari bangunan.

Komponen bangunan dapat dikelompokkan dalam 3 bagian :

-          Komponen Utama

-          Komponen Material

-          Komponen Fasilitas   

Keseluruhan komponen tersebut disusun dalam suatu daftar yang disebut Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Penerapannya dikelompokkan berdasarkan Jenis Penggunaan Bangunan (JPB)

Data yang diperlukan untuk penyusunan DBKB adalah :

-          Daftar harga bahan bangunan setempat

-          Daftar upah pekerja setiap unit pekerjaan

-          Faktor-faktor lain mempengaruhi biaya diantaranya adalah :          

-          Jasa pemborong, jasa konsultan dan pengawas,biaya perijinan,biaya tak terduga, koreksi BOW dan suku bunga kredit selama pembangunan.

Dari hasil ramuan seluruh data dan faktor-2 tersebut dengan bantuan komputer didapatlah biaya dasar setiap komponen bangunan permeter persegi.

I.      Sistem Penilaian PBB dengan SISMIOP

            Pada saat ini Direktorat Jenderal Pajak telah mengembangkan suatu system manajemen informasi dalam pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan, yang dikenal dengan nama Sistem Manajemen Informasi Obyek Pajak (SISMIOP), SISMIOP berintikan pembentukan basis data yang bersifat data atributik  maupun data grafis, oleh karena itu maka pola pelayanan kepada Wajib Pajak perlu disesuaikan dengan pengembangan system tersebut.

            Sistim penilaian Pajak Bumi dan Bangunan khususnya untuk objek pajak bangunan menggunakan program Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP)  yang dibuat oleh kantor pusat DJP dan telah digunakan sejak tahun 1991, sedangkan untuk penilaian Bumi menggunakan Zona Nilai Tanah (ZNT). ZNT dibentuk dari data yang kita peroleh melalui Brosur-brosur perumahan, Harga transaksi secara wajar, dan Laporan Bulanan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

            Sismiop adalah sistim administrasi PBB dengan menggunakan bantuan computer untuk mengolah keseluruhan informasi/data obyek/subyek pajak serta membentuk basis data yang benar, lengkap dan jelas, sehingga diharapkan pelaksanaannya dapat lebih seragam sederhana, cepat dan efisien. Adapun prosedur penilaian Pajak Bumi dan Bangunan dari SPOP/LSPOP sampai terbentuknya SPPT, STTS dan DHKP dapat dilihat pada bagan dibawah ini.

BAGAN SISTEM PENILAIAN PBB DENGAN SISMIOP

MENGGUNAKAN KOMPUTER

source: http://www.scribd.com/doc/17762196/3/P-E-N-I-L-A-I-A-N

Read more »

Penilaian Individu

PENILAIAN INDIVIDU
1. Pengertian
    Penilaian :
    Adalah suatu penaksiran dan pendapat atas nilai dasar suatu harta/kekayaan
    oleh seorang penilai yang didasari interprestasi dari fakta-fakta dan keyakinan
    pada waktu atau tanggal tertentu.

    Nilai :
    Adalah pendapat/opini terhadap sesuatu barang/harga yang sepatutnya dibayar
    oleh pembeli atau diteima oleh penjual dalam suatu transaksi.
    Ciri-ciri daripada nilai :
    a. Kegunaan
    b. Kelangkaan
    c. Permintaan
    d. Dapat dialihkan
    Jenis-jenis nilai :
    1. Nilai Modal
        Adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak milik terhadap suatu
        benda
    2. Nilai Pasar Wajar
        Adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang wajar diantara penjual dan
        pembeli
    3. Nilai Sewa
        Adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak menggunakan
        sesuatu harta dalan jangka waktu tertentu.
    4. Nilai Penjualan
        Adalah nilai yang telah ditetapkan oleh pihak penjual untuk tujuan penjualan
    5. Nilai Potensi
        Adalah nilai sesuatu barang berdasarkan potensi pendapatan yang dimiliki
        oleh barang tersebut pada masa yang akan datang.
    Harga :
    Adalah sejumlah uang yang dibayar pada saat jual beli atau pertukaran yang
    sebanding dan sesuai yang diberikan oleh si pembeli dan diterima oleh si
    penjual
    Biaya :
    Adalah Sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan
    sesuatu.
    Penilaian Individu :
    Adalah penilaian terhadap Obyek Pajak dengan cara memperhitungkan semua
    karakteristik dari setiap obyek pajak.
 2.Obyek Pajak pada umumnya dibagi tiga yaitu :
    a. Obyek Pajak Standar
        yaitu obyek pajak yang memenuhi kriteria sbb :
        Tanah : < 10.000 m2
        Bangunan : Jml lantai < 4
        Luas Bangunan : < 1.000 m2
    b. Obyek Pajak Non Standar
        yaitu obyek Pajak yang memenuhi salah satu kriteria-kriteria
        Tanah : ≥ 10.000 m2
        Bangunan : Jml lantai ≥ 4
        Luas bangunan : ≥ 1.000 m2
    c. Obyek Pajak Khusus
        Adalah obyek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaanya
        memiliki arti yang yang khusus seperti lapangan golf, pelabuhan udara,
        pelabuhan laut, jalan tol, pompa bensin
 3. Tiga Pendekatan dalam Penilaian
     Ada 3 (tiga) Pendekatan yang dilakukan untuk melakukan Penilaian sebagai
     dasar penentuan NJOP baik tanah dan/atau bangunan yaitu:
     1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
         yaitu dilakukan dengan cara membandingkan obyek pajak yang akan dinilai
         dengan obyek pajak yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui dengan
         melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Pendekatan data pasar
         terutama diterapkan untuk penentuan NJOP bumi.
         Langkah-langkah penerapan Pendekatan Data Pasar
        1. Mengumpulkan data pembanding
            a. Properti pembanding hendaknya berada pada lokasi yang sama dengan
                properti yang dinilai.
            b. Properti pembanding hendaknya mempunyai kegunaan yang sama
                dengan properti yang dinilai
           c. Telah terjadi transaksi terhadap properti pembanding tersebut
           d. Jangka waktu terjadinya transaksi tersebut masih relatif baru
           e. Karakteristik data pembanding hendaknya mempunyai kemiripan dengan
               properti yang dinilai.
           f. Jumlah data pembanding diusahakan sebanyak-banyaknya
       2. Analisa data pembanding
           Analisa data ini dengan memperhatikan lokasi, waktu transaksi, jenis
           properti dan lain-lain
       3. Adjustment (Penyesuaian)
         Faktor–faktor yang perlu dipertimbangkan dalam membuat penyesuaian ini
         adalah :
         a. Lokasi
         b. Accessibility (Pencapaian)
         c. Waktu
         d. Karakteristik Properti
         e. Kesimpulan Nilai
    2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
        Pendekatan ini digunakan utnuk penilaian bangunan yaitu dengan cara
        memperhitungkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat suatu
        bangunan baru obyek yang dinilai dikurangi penyusutan. Perkiraan biaya
        dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama
        bangunan, material dan fasilitas lainnya.
        Langkah-langkah penerapan Pendekatan Biaya
        a. Menentukan biaya pembangunan baru bangunan
        b. Memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi bangunan
        c. Mengurangi biaya pembangunan baru bangunan dengan
            penyusutan(depresiasi, sehingga didapat Nilai Bangunan
        d. Menentukan nilai tanah dimana bangunan itu didirikan
        e. Menambahkan nilai bangunan dan nilai tanah sehingga diperoleh nilai
            pasar wajar properti
        Ada 3 (tiga) penyusutan (depresiasi) yang menentukan NJOP bangunan
        1. Penyusutan Fisik
            Penurunan nilai bangunan yang disebabkan oleh kerusakan
            (kemorosotan/penurunan) kondisi fisik bangunan yang disebabkan oleh
            penurunan kekuatan bangunan,retak, kerusakan struktur, kerusakan
            bahan material.
        2. Penyusutan Fungsi
            Penurunan nilai bangunan yang disebabkan oleh penurunan fungsi
            bangunan tersebut
        3. Penyusutan Ekonomi
            Penurunan nilai bangunan yang disebabkan oleh faktor-faktor yang
            berada di luar bangunan tersebut (faktor eksternal)
    3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
        yaitu dilakukan dengan cara menghitung atau meproyeksikan seluruh
        pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari obyek pajak yang dinilai
        dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi dan/atau hak
        pengusaha,selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi
        tertentu. Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk obyek-obyek
        komersial, yang dibangun untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti
        hotel, apartemen, gedung perkantoran yang disewakan, pelabuhan udara,
        pelabuhan laut tempat rekreasi dan lain sebagainya.
        Langkah-langkah Penerapan Pendekatan Pendapatan
        1. Menentukan pendapatan kotor potensial pertahun
        2. Mengurangi pendapatan kotor potensial pertahun dengan tingkat
            kekosongan tertentu, untuk mendapatkan pendapatan kotor efektif
            pertahun
        3. Mengurangi pendapatan kotor efektif pertahun dengan biaya tahunan,
            untuk mendapatkan pendapatan bersih pertahun
        4. Mengalikan pendapatan bersih pertahun dengan suatu tingkat
            kapitalisasi tertentu, untuk mendapatkan nilai pasar wajar properti
 4. Administrasi Penilaian Individu
     Setelah penilaian terhadap suatu properti/objek pajak selesai dilaksanakan,
     dibuatkan laporan penilaian secara lengkap (narrative report) yang pada
     umumnya berisi hal-hal pokok sebagai berikut :
     1. Surat Laporan Hasil Penilaian
         Surat ini memuat hal-hal sebagai berikut :
           · Tanggal surat, nomor surat dan .
           · Perihal, berisi nama obyek pajak, alamat dan NOP
           · Nama dan alamat pemberi tugas
           · Isi surat yang menerangkan :
              - Nomor, tanggal dan perihal surat penugasan
              - Kesimpulan akhir NJOP dan per tanggal penilaian
              - Pernyataan penilai
          · Tanda tangan penilai
     2. Sertifikasi Nilai
         Yaitu suatu pernyataan yang menerangkan hubungan antara penilai
          dengan nilai yang dihasilkan berdasarkan analisa yang obyektif, profesional
          dan mengacu pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) serta kode etik
          penilai.
            Contoh :
            Bahwa nilai yang dihasilkan adalah :
            - Berdasarkan pengetahuan penilai dan berdasarkan data yang dipercaya
               penilai.
            - Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap properti yang dinilai.
            - Berdasarkan atas analisis, opini dan kesimpulan yang dibatasi oleh
               asumsi dan kondisi yang membatasi.
     3. Ringkasan Laporan Penilaian
           Berisi tentang hal-hal sebagai berikut :
           - Nama objek pajak / wajib pajak
           - Alamat objek pajak
           - Luas tanah
           - Luas bangunan dan jumlah lantai serta jenis penggunaan bangunan
           - Jenis hak tanah
           - Kesimpulan atas NJOP berdasarkan metode yang digunakan
       4. Pernyataan, As umsi dan Syarat yang Membatas i
           Di sini diterangkan hubungan antara penilai dengan hasil laporan penilaian
           yang telah dibuat berupa surat pernyataan yang mendasari pembuatan
           laporan dan asumsi yang membatasi penggunaan laporan penilaian.
           Contoh :
           Penilai menyatakan dan membuat asumsi sebagai berikut :
           - Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikan
              oleh wajib pajak.
           - Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap layak selama
              berdasarkan analisa obyektif yang dilakukan penilai.
           - Diasumsikan tidak ada satupun hal yang berkaitan dengan obyek pajak
              yang disembunyikan yang mengakibatkan bertambah atau berkurangnya
              nilai.
           Laporan penilaian dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut :
           - Laporan bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan secara umum
              tanpa ijin dari pemberi tugas.
           - Penilai dapat dimintakan pendapatnya atau kesaksiannya apabila
              semata-mata berkaitan dengan penentuan NJOP dalam laporan.
           - Penilaian hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam
              tujuan penilaian dalam laporan.
           - Penilaian didasarkan pada kondisi pada saat dilakukan penilaian.
 5. Tujuan Penilaian
     Tujuan penilaian adalah untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak ( NJOP )
     sebagai dasar pengenaan PBB tahun pajak, sebagaimana dinyatakan
     dalam pasal 6 ayat 1 UU No. 12 tahun 1985 jo. UU No. 12 tahun 1994.
 6. Tanggal Pemeriksaan dan Tanggal Penilaian.
     Tanggal pemeriksaan adalah tanggal dilaksanakannya pemeriksaan
     lapangan bergantung pada masing-masing keadaan objek pajak. Tanggal
     penilaian didasarkan pada kondisi objek pajak per 1 Januari tahun pajak
     berdasarkan pasal 8 ayat 2 UU No. 12 tahun 1985 jo. UU No. 12 tahun
     1994.
 7. Definisi Nilai
     Menerangkan definisi Nilai Jual Objek Pajak ( NJOP ) sebagaimana
     dimaksud pasal 6 ayat 1 UU No. 12 tahun 1985 jo. UU No. 12 tahun 1994,
     yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi
     secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP
     ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau
     nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.
 8. Data Wilayah dan Lingkungan
     Di sini dijelaskan secara umum kondisi lingkungan atas objek pajak, antara
     lain meliputi :
     · Aksessibilitas ke objek pajak.
     · Jarak dari pusat aktifitas ke lokasi objek pajak.
     · Keberadaan fasilitas umum dan sosial di sekitar objek pajak.
     · Properti lain yang sebanding di sekitar objek pajak.
 9. Data Propert i
     Data properti meliputi :
     · Data Tanah
        Menerangkan keluasan tanah, lokasi, karakteristik fisik tanah (bentuk,
        elevasi, topografi) dan fasilitas yang tersedia.
     · Data Bangunan.
        Menerangkan data bangunan meliputi jenis penggunaan bangunan, luas
        bangunan dan basement ( jika ada ), jumlah lantai, tahun dibangun,
        tahun direnovasi, jenis konstruksi, jenis material, fasilitas bangunan dan
        kondisi bangunan pada umumnya.
     · Peruntukan.
       Menerangkan peruntukan tanah ( zoning ) dari objek pajak, yang
      didasarkan pada peraturan yang berlaku. Dalam menganalisa
      peruntukan tanah beberapa hal yang perlu dipertimbangkan antara lain :
      - Penggunaan tanah pada saat penilaian dilakukan.
      - Kebijaksanaan atas perubahan zoning masa datang.
      - Potensi pembangunan atas perubahan zoning yang telah ditetapkan.
 10. Status Kepemilikan/Penguasaan
       Menjelaskan status kepemilikan/penguasaan atas tanah yang meliputi
       jenis hak, nama pemegang hak, luas, nomor hak, tahun perolehan hak dan
      masa berakhirnya hak serta status kepemilikan bangunan sesuai dengan
      Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Ijin Penggunaan Bangunan (IPB).
 11. Metode Penilaian
       Menerangkan metode penilaian yang digunakan untuk menentukan
       NJOP, yaitu :
       · Pendekatan data pasar untuk penilaian tanah.
       · Pendekatan biaya
       · Pendekatan pendapatan (jika ada)
12. Penilaian
      Berisi hasil penilaian yang dilakukan dengan menggunakan pendekatan
      yang telah ditetapkan. Bisa hanya menggunakan satu pendekatan, bisa
      menggunakan 2 pendekatan atau lebih.
13. Rekonsiliasi Nilai
      Rekonsiliasi nilai perlu dijelaskan aoabila penilai menggunakan beberapa
      pendekatan penilaian dalam laporan penilaian. Di sini penilai harus
      membuat keputusan nilai yang paling sesuai dan berdasarkan argumentasi
      yang paling signifikan menentukan nilai yang digunakan.
14 . Konversi Nilai Objek Pajak
       Dari hasil penilaian, penilai mengkonversikan berdasarkan Keputusan
       Menteri Keuangan No. 523 / KMK.04 / 1998 tanggal 18 Desember 1998
       tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar
       Pengenaan PBB untuk menetapkan besarnya NJOP.
15. Perbandingan NJOP
      Menerangkan perbandingan NJOP hasil penilaian dengan penetapan
      NJOP sebelum diadakan penilaian.
16. Kesimpulan Nilai
      Berisi kesimpulan nilai dari objek pajak dengan menjelaskan secara
      singkat nama objek pajak / wajib pajak, alamat objek pajak, tanggal
      penilaian serta ditandatangani oleh penilai.
17 . Lampiran-lampiran
      Berisi tentang :
      · Rincian perhitungan :
        - Perincian perhitungan nilai bangunan
        - Perincian perhitungan nilai fasilitas
        - Analisa nilai tanah
     · Foto dari setiap unit bangunan yang dinilai.
     · Peta lokasi yang memberikan gambaran posisi objek pajak dengan
        jalan utama.
     · Denah tapak dan bangunan.
     · Data-data lain yang mendukung, seperti :
        - Surat Pemberitahuan Objek Pajak ( SPOP )
        - Surat Pemberitahuan Objek Pajak ( LSPOP )
        - Sertifikat tanah
        - Bestek bangunan
        - IMB / IPB dll.

source:
http://www.scribd.com/doc/17762196/3/P-E-N-I-L-A-I-A-N

Read more »

Penilaian Bangunan

DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
23 Mei 2003

SURAT EDARAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR SE - 17/PJ.6/2003

TENTANG

PETUNJUK TEKNIS PENILAIAN BANGUNAN KHUSUS

DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

Dalam rangka meningkatkan kualitas penilaian untuk menentukan NJOP Bangunan dan sebagai tindak lanjut
dari KEP-533/PJ/2000 tanggal 20 Desember 2000 sebagaimana diubah terakhir dengan KEP-115/PJ/2002
tanggal 4 Maret 2002 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan, dan Penilaian Objek dan Subjek
PBB dalam Rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data SISMIOP, dipandang perlu adanya
petunjuk teknis penilaian bangunan yang berkarakteristik khusus.

Petunjuk teknis ini merupakan acuan bagi penilai PBB untuk memperoleh Biaya Pembuatan Baru (Cost
Reproduction New/CRN) Bangunan untuk jenis bangunan berikut:
1. Tower/Menara Telekomunikasi/Pemancar (lampiran 1)
2. Dermaga/Pelabuhan : Jetty, Connection Bridge, Breasting/Morring Dolphin (lampiran 2)
3. Industri : Silo Beton dan Cerobong Asap (lampiran 3)
4. Bandara : Taxiway, Runway, Overrun, Appron, Paved Shoulder (lampiran 4)

Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam petunjuk teknis ini adalah :
1. Data harga bahan dan upah pada analisis CRN (sebagaimana lampiran) merupakan harga tahun 2003
di wilayah DKI Jakarta, sehingga untuk penggunaan diluar wilayah DKI Jakarta perlu dilakukan
penyesuaian dengan harga bahan dan upah di wilayah setempat.

2. Model analisis CRN dapat diperbarui (updating) sesuai dengan tahun penilaian atau tahun pajak
tertentu dengan cara melakukan pemutakhiran harga bahan dan upah yang berlaku pada tahun
dimaksud.

3. Selanjutnya dalam mengestimasi nilai bangunan, CRN dimaksud masih memerlukan analisis
penyusutan.

4. Untuk bangunan objek khusus yang tidak tertampung dalam kode JPB pada LSPOP dapat
menggunakan kode JPB 10 (lain-lain) dengan memberikan keterangan pada LSPOP tentang jenis
penggunaan bangunan sebenarnya.

5. Petunjuk teknis ini hanya digunakan untuk bangunan yang dimaksud, sehingga untuk menilai
bangunan-bangunan lain yang berada dalam suatu objek pajak dapat menggunakan alat perhitungan
lain seperti CAV (pada SISMIOP), DBKB 2000 dan perhitungan manual sesuai kebutuhan dalam
proses penilaian.

6. Surat Edaran ini melengkapi Surat Edaran berikut :
a. SE-38/PJ.6/1994 tanggal 20 Juni 1994 perihal Petunjuk Penilaian Pelabuhan Laut.
b. SE-37/PJ.6/1994 tanggal 20 Juni 1994 perihal Petunjuk Penilaian Bandar Udara.
c. SE-60/PJ.6/1993 tanggal 9 Nopember 1993 perihal Pedoman Penilaian Bangunan Industri
Semen.

sumber: http://www.rumahpajak.com/index.php?option=com_content&task=view&id=2615&Itemid=37

Read more »

Analisa Zona Nilai Tanah

Petunjuk Teknis Penentuan NIR (Nilai Indikasi Rata-rata)

 a. Tahap Persiapan

     Tahap persiapan meliputi kegiatan-kegiatan :

        i. Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan Pembuatan ZNT,
           meliputi Peta Wilayah, Peta Desa/Kelurahan, Peta Zona Nilai Tanah dan Peta
           Blok

      ii. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan, seperti data
          dari laporan Notaris/PPAT, data NIR/ZNT lama, SK Kakanwil tentang klasifikasi
          dan Penggolongan NJOP Bumi, dan sebagainya

    iii. Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah,
          seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA, data potensi
          pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (RUTRK/RDTRK), data-data
          spesifik dari BPN, dan sebagainya

    iv. Pembuatan Rencana Pelaksanaan (meliputi personil, biaya serta jadwal kegiatan
         dengan mengacu pada KEP-04/PJ.6/1998)

b. Pengumpulan Data Harga Jual

       i. Data harga jual sebagai informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga
           penawaran tanah dan/atau tanah dan bangunan.

      ii. Sumber data dapat berasal dari :

           - Himpunan laporan PPAT/notaris

           - Data Jual Beli maupun informasi dari lurah/kepala desa

           - Data dari kunjungan ke agen properti

           - Data penawaran/penjualan properti melalui majalah, brosur, direktori,
              pameran dan sebagainya.

    iii. Data Lapangan :
          Data harga jual yang diperoleh di lapangan merupakan data yang dianggap paling
          dipercaya akurasinya. Oleh karena itu pencarian data langsung ke lapangan
          harus dilakukan baik untuk :
          - memperoleh data-data baru maupun
          - mengecek data-data yang diperoleh di atas meja.
    iv. Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir 1 : Data
         Harga Jual.
c. Kompilasi Data
       i. Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa dikelompokkan
          menurut jenis penggunaan tanah dan bangunan, seperti tanah kosong,
          perumahan, industri, perkantoran, pusat perdagangan dan lain-lain.
          Pengelompokan ini sangat penting karena jenis penggunaan tanah/bangunan
          merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah. Jenis
          penggunaan yang berbeda akan memberikan indikasi nilai yang berbeda.
     ii. Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap
          analisa data
d. Rekapitulasi Data dan Memplot Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT
      i. Semua data yang diperoleh harus dimasukkan dalam Formulir 2.
     ii. NOMOR DATA yang tertulis pada Formulir 1 harus sama persis dengan nomor
          yang tertulis pada Formulir 2. Selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut
         sebagai alat untuk mengindentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data dan
         Identifikasi data-data mana yang dipergunakan untuk analisis ZNT tertentu.
         Karena tidak menutup kemungkinan untuk ZNT yang tidak terdapat data
         pendukungnya akan mempergunakan data dari lokasi yang berdekatan. Hal ini
         lebih lanjut akan diuraikan dalam bagian berikutnya
   iii. Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data.
         - Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu
            transaksi data dengan keadaan per 1 Januari;

         - Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada
            faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun
            waktu yang dianalisis. Seperti keadaan pasaran properti, keadaan
            ekonomi global, tingkat inflasi, tingkat suku bunga, dan lain-lain.
         - Secara matematis dapat merujuk pada Contoh Penyesuaian Waktu
            sebagaimana tertuang dalam KEP-04/PJ.6/1998. Cara yang
            dipergunakan adalah dengan membandingkan 2 (dua) atau lebih data
            transaksi properti yang serupa karakteristiknya di wilayah penelitian.
            Dari waktu transaksi yang berbeda di antara keduanya kemudian
            di analisis tingkat pertambahan harganya per tahun.
            Contoh :
            Terdapat 2 (dua) transaksi atas properti yang seruap karakteristiknya.
            Properti A dijual pada tanggal 2-5-1994 dengan harga Rp. 250.000.000,-
            sedangkan properti B dijual pada tanggal 17-6-1998 dengan harga
            Rp. 400.000.000,-
            Berarti kenaikan harga selama 4 (empat) tahun adalah 60% atau 15%
            per tahun.
         - Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi
            persyaratan Nilai Pasar Wajar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian
            yang berlaku. Oleh karena itu data-data transaksi/penawaran yang bukan
            merupakan data transaksi jual beli yang wajar harus disesuaikan
            terlebih dahulu untuk memperoleh nilai kewajarannya. Misalnya data
            hipotik/agunan bank, data penawaran, data sewa, data PPAT/Notaris
            yang keakuratannya diragukan, dan lain-lain.
         - Jenis data yang diperoleh biasanya berupa data transaksi jual beli, data
            penawaran atau data hipotik. Data yang perlu disesuaikan adalah data
            penawaran yang biasanya lebih tinggi dan data hipotik yang biasanya
            lebih rendah dari transaksi jual beli.
         - Besar penyesuaiannya sangat tergantung pada tingkat akurasi data
            dan keadaan di lapangan. Variasi prosentase penyesuaian tidak dapat
            dipungkiri pasti terjadi, hal ini tetap dibenarkan asalkan tidak
           menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari kewajaran nilainya.

   iv. Menentukan harga jual tanah per meter persegi
         - Tanah kosong
            Harga jual dibagi luas tanah dalam meter persegi
         - Tanah dan bangunan
           Menentukan nilai bangunan dengan bantuan DBKB setempat;
        - kurangi harga jual tanah dan bangunan dengan nilai bangunan;
        - bagi harga jual tanah dengan luas tanah dalam meter persegi
  v. Memplot harga jual tanah pada peta kerja ZNT.
 vi. Membuat batas imajiner ZNT.
      Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah terisi taburan data
      transaksi. Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah :
      a) Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya.
      b) Mempertimbangkan data harga jual tanah yang telah diplot pada peta
           kerja ZNT.
      c) Pengelompokan tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan
           hal-hal berikut :
           - penggunaan tanah yang hampir sama;
           - memperoleh fasilitas sosial dan umum yang sama;
           - aksesibilitas yang tidak jauh berbeda;
           - mempunyai potensi nilai yang sama.

e. Analisa Data
     i. Analisa Data dilakukan dengan mengacu pada Formulir 3.
    ii. Analisa dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah, sehingga untuk ZNT yang

        berbeda harus menggunakan halaman baru Formulir 3. Data-data yang dianalisa
        untuk memperoleh NIR (Nilai Indikasi Rata-rata) dalam satu ZNT (Zona Nilai
        Tanah) harus memenuhi kriteria sebagai berikut :
        - Data relatif baru
        - Data transaksi atau penawaran yang wajar
        - Lokasi yang relatif berdekatan
        - Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama
  iii. Penyesuaian harga jual tanah dan penentuan NIR
        Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, harga jual tanah yang telah
        ada disesuaikan dengan beberapa faktor penyesuaian.
        - Untuk ZNT yang memiliki data harga jual tanah dan bila data harga jual
           yang terkumpul lebih dari satu, NIR diambil dari nilai rata-rata setelah
          dilakukan penyesuaian dengan faktor-faktor penyesuaian lokasi dan
          faktor lain
       - Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual tanah, penentuan NIR
          dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yang terdekat dengan
         mempertimbangkan penggunaan tanah yang hampir sama. Penyesuaian
         yang diperlukan adalah faktor lokasi.
         Penyesuaian Faktor Lokasi
         Acuan penyesuaian faktor lokasi didasarkan pada prinsip-prinsip penilaian
         dimana lokasi adalah variabel utama yang mempengaruhi nilai tanah.
         Pertimbangan yang diambil antara lain :
            i. Lokasi secara umum sebagai kedudukan kawasan tersebut diantara
                kawasan lain yang memberikan kesan lingkungan yang berbeda
          ii.  Aksesibilitas yang ditinjau dari kondisi jalan menuju kawasan tersebut,
                jarak menuju jalur utama dan pusat aktivitas masyarakat
         Penyesuaian Faktor lain
          Acuan penyesuaian faktor lain didasarkan pada prinsip-prinsip penilaian yang

          mengacu pada pertimbangan lain yang dianggap mempengaruhi nilai tanah
          dan/atau secara umum membedakan kondisi antara lokasi yang berbeda.
          Variabel yang dipertimbangkan dalam penyesuaian faktor lain dapat merujuk
          pada faktor-faktor antara lain :
           - Zoning/peruntukan tanah
           - Kondisi pada umumnya (Kawasan kumuh/Slum Area, kawasan tertata,
             dan sebagainya)
           - Infrastruktur/Utilitas pada kawasan bersangkutan (jaringan air, telepon,
             listrik, dan sebagainya)
           - Fasilitas yang ada (Pasar, Sekolah, pos polisi, dan sebagainya)
           - Faktor fisik seperti elevasi, topografi, kedudukan tanah (tanah sudut,
             tusuk sate) dan sebagainya.
           - Variabel lain yang relevan dengan zona yang dinilai.
f. Pembuatan Peta ZNT Akhir
      i. Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu
          kelurahan/desa.
     ii. Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong
          bidang milik.
    iii. Cantumkan NIR dan kode ZNT sesuai dengan NIR dan ZNT pada peta kerja.
    iv. Peta ZNT akhir diberi warna pada setiap garis batas ZNT.
g. Buku Analisa ZNT dan NIR

sumber: http://www.dannydarussalam.com/engine/peraturan/view.php?id=4231 

Read more »